Copropriété : Constitution obligatoire d’un fonds de travaux

La loi 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR modifie à compter du 1^er janvier 2017, la rédaction de l’article 14-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, en instaurant l’obligation dans les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation (et pour les immeubles neufs, au plus tard la 5e année après leur réception), de constituer un fonds de travaux afin de “prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles. Ce fonds sera alimenté par une cotisation annuelle dont le montant ne pourra pas être inférieur à 5% du budget prévisionnel.”

Deux exceptions sont prévues par la loi :

– Les copropriétés de moins de dix lots au total (sans distinction entre les lots principaux ou accessoires), pourront décider de ne pas constituer de fonds de travaux par un vote à l’unanimité de l’assemblée générale,

– Les copropriétés dont le diagnostic technique global a été réalisé et qui ne fait pas apparaitre de besoins de travaux dans les dix prochaines années : Le syndicat est dans ce cas dispensé de constituer ce fonds durant la durée de validité du diagnostic. Cependant, à ce jour, on attend pour ce diagnostic technique global immeuble à faire avant le 01/01/2017, le décret en Conseil d’Etat pour identifier les personnes compétentes pour établir ledit diagnostic, et le décret pour intégrer les travaux effectués dans le carnet d’entretien.

Ce fonds de travaux est une obligation et ne doit pas faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

Seuls son taux supérieur au minimum légal de 5 % et les modalités des cotisations peuvent faire l’objet d’un vote. C’est une cotisation annuelle, donc à compter de 2017, elle sera appelée chaque année.

Le compte sur lequel les sommes allouées au fonds de travaux seront versées, doit être un compte séparé et distinct des autres comptes bancaires du syndicat.

Cette somme sera affectée aux travaux prescrits par les lois ou règlements ou par les assemblées générales (en dehors des travaux courant d’entretien).

La décision d’affecter tout ou partie des sommes de ce compte de fonds de travaux, au paiement de travaux votés en assemblée, devra se faire à la majorité des articles 25 ou 25-1 : Si la majorité requise pour les travaux votés est la majorité de l’article 24, leur financement par ce fonds travaux devra se faire à la majorité des articles 25 et 25-1.

Quand le syndic fera procéder en urgence à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale convoquée en urgence pourra décider d’affecter les sommes du fonds de travaux au financement de ces travaux à la majorité des articles 25 et 25-1.

Enfin, si le fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel annuel, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 731-2 du code de la construction et de l’habitation, ou la question de la suspension ou de la modification des cotisations, si le montant des travaux prévu au plan pluriannuel n’excède pas le montant du fonds de travaux.